不動産の真実を語る!  不動産と、日々の出来事を中心に書いています。 
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国税庁の発表によると、2009年の全国の路線価(1月1日現在)は、昨年まで3年連続で上昇してきたが、今年は金融危機や景気の悪化を背景に、昨年の10.0%上昇から一転して、5.5%下落した模様。

NHKの夜のニュースでは、南青山の一等地で、13%の下落との事ですが、実際の取引相場では、ピークの3分の1になっているという。

この地域は、地上げ業者がかなり係った経緯もあり、価格も上がりすぎたようですね。


ところで、青山地区のビルのテナントも空きが目立っているようですが、この時期に表参道や南青山の高級ブティックで、ブランド品を購入している人は居るんでしょうか?


これからの商業地の活用については、本当に再生が必要になってきますね。







青山



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2005年に起きた構造計算偽装(耐震偽装)事件について、今考えてみたいと思います。

この事件が起きる前からの話ですが、姉歯建築設計事務所(市川市)については知りませんでしたが、ヒューザーの分譲マンションについては、知っていました。

分譲マンションの企画としては、駅からやや遠い立地に80平米ら100平米の物件を、割と安く提供しており、当時小田急線沿線の某駅から徒歩15分位の物件を見に行ったことがあります。

すでに完成して入居済みであったため、外観からしか見ていませんが、グレードは中クラスで、まあまあだなと思いました。


問題はここからです。

一般的に私たちは、住宅を買い求める時に、立地やデザイン、価格、機能的なものを重視しますが、安全な建物かどうか、判断できるものなんでしょうか。

特にマンションは高層になるため、事は深刻です。

分譲マンションの歴史はもう半世紀になろうとしていますが、日本で通常の地震で倒壊した実例はほとんどありません。

阪神淡路大震災の時に、一部の事務所ビルや老朽化した建物、家屋が倒壊しましたが、居住用の分譲マンションでは、一部ドアが開かなかったり、壁に亀裂が入った程度だったと記憶しています。

日本は地震大国であるため、大地震が起きるごとに行政が耐震基準を強化してきました。

つまり、日本で建築されてきた分譲マンションは概ね安全だということです。


耐震偽装問題の根幹は、まず不動産会社、つまり事業主の社会的責任が大きいのですが、この業界は「住」という人間社会における生命を守らなければならないものを造っているのに、利益主義に走りやすい体質にあることです。


事業主が利益を多く確保するには、下請けを叩く必要があります。

下請けが利益を確保しようと思うなら、孫請けを叩く必要があります。

そして、最終的どこにシワ寄せが来るかと言いますと、賃金の安い外国労働者を雇う、安い材料費を使う(径の細いもの)、建築部材を減らす、施工期間を短くする(突貫工事)、早く、工事を終わらせるため、シャブコンを使う(コンクリートに規定の水量以上の水を入れると、早く型の隅々まで流れ込むため、作業がしやすい)、等・・・



この業界で長く仕事をしていても、今、あちこちで建設されている分譲マンションが強度的に安全かどうかということは、外見では解らないのが現実で、ある程度解っている人というのは、そのマンション建設に実際に係わった現場の人たちです。(行政は、検査を強化していますが、検査官がいつも現場に張り付いて見ているわけではありませんので)


しかし、私たちはその人たちを探して意見を聞くなんてことは難しいことですから、どうしても事業主側の営業担当者や設計監理の人間から聞いて、判断するしかありません。


当時の販売営業マンは、何も知らず、立派なパンフレットで説明していたと思いますが、その人たちも無念でしょう。



同潤会アパート
復元された青山の同潤会アパート もう築83年になります。












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アパート、マンションを借りるときに、一般的には賃料の2カ月分程度を家主に預けますけど、退去時にこの返金につて、時々トラブルになりますね。

本来、敷金は入居中に家賃滞納等による債務を保全させるために家主に預けるものなんでしょうけど、問題は現状回復費用を必要以上に請求され、敷金がほとんど返金されなくなることではないでしょうか。


昔から、室内を使用して汚したら元に戻して明け渡すことは当たり前な事ですが、どこまで元に戻せばいいんでしょうか。


20年位前でしたか、ある芸能人が都心のマンションを借りていて、退去時に200万円強もの費用を請求されたため、この事がマスコミでも報道され社会問題になりました。

恐らく、これをきっかけとして、行政がいろいろなガイドラインなるものを創り始めたと思います。

家主(大家さん)からすると、100%元に戻せとは言わなくても、借主がきれいに清掃するなりして、ある程度までは元に戻すなりして清算したいわけですが、最近はハウスクリーニング費用まで家主に負担させようとするコンサルタントまで出てきています。(借主にとっては良い事ですけど)


契約時(入居時)に、不動産会社と良く話をすることが必要ですが、こうなると土地活用によるアパート、マンション経営は、これからの時代は厳しいものになります。

修繕・清掃費を見込んだ収支計画が必要になるため、その分家賃を高く設定しなければ、アパート・マンション経営が成り立たなくなります。

行政は消費者保護を第一と考えるため、大家業も大変ですね。



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今回のお薦めしたい音楽アルバムは、ジャズSAX奏者、清水靖晃氏による「北京の秋」です。

最初に知ったのは、かれこれ20年位前なのですが、当時カズミバンドにSAX奏者として参加していました。

メンバーは、渡辺香津美(g), 清水靖晃(sax)、笹路正徳(key)、高水健司(b)、山木秀夫(ds)
です。(このメンバーで演奏しているビデオを当時渋谷のヤマハ楽器で観たのですが、凄かったので、もう一度観たみたいですね。あのビデオは今、どこにあるのかなあ)


当時はライブハウス(新宿ピットイン、六本木ピットイン、ジロ吉等)で宇宙服のような格好とYMO風の化粧で、ノリまくってましたけど、このアルバムはカズミバンドでの活動後にリリースされ、ハードな音楽ジャンルからの反動か、随分とムードのあるアルバムになっています。


仕事で疲れた後に、ちょっと一杯やりながら聴くといいかも。






ちょっとだけ試聴できますよ。(画面をスクロールして曲目リスト)
      ↓
http://www.hmv.co.jp/product/detail.asp?sku=1778847
分譲マンションを建設して販売するためには、通常は土地から仕入れを行いますが、今は、一部の大手マンションデベロッパーを除いて土地から開発して販売するデベロッパーは、ほとんどありません。

1番の理由は、金融の引き締めによる資金調達が厳しいため、用地取得から建築確認、建設工事となりますと、資金回収まで1年半から2年先になってしまい、今の財務内容では対応できないと推測されます。

2番目の理由としては、まだマンションの在庫がかなりあるため、これが財務内容を圧迫しているわけですね。


で、どうするかと言いますと、すでに完成しているマンション(工事中の物件も)を買い取って販売するか、他社が販売しているマンションの販売代理を行うわけです。

そうすると、早く資金回収ができるわけで、それだけ運転資金も逼迫せずに済むんですね。


実際に、つい1~2年前まではとても勢いの良かった新興マンションデベロッパー各社が、物件の仕入れ方法について、方向転換を余儀なくされていますし、仕入れ担当者に聞きますと、かなり在庫があると聞きます。


新築マンションの在庫が減ってきていると言われていますが、マンション業界はまだまだ苦戦が続きそうです。







麹町用地
手つかずの事業用地



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