不動産の真実を語る!  不動産と、日々の出来事を中心に書いています。 
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最近の新築マンションの販売価格を見ると、あまり下がっていない物件もあるようです。

マンション価格の内訳は、土地代、建築費、事業主の販売管理費・利益ですが、今の時期に売り出している物件は、まだ土地価格が高い時に仕入れたものが多数あります。

従って、もう一段安く売り出される時期としては、今年の秋から来年あたりでしょう。


マンション価格の中で、一番価格に影響される土地から考えてみますと、今、東京都内にあるマンション用地の在庫はかなりあります。

それも、23区の一等地と言われる場所です。


このマンション用地というのは、ほとんどが昨年当りから民事再生になった不動産会社が所有しており、その所有者は安くてもいいから早く売却処分したいのですが、債権者(銀行・ノンバンク)が安く売却することについて、なかなか了解しないわけですね。

安く売却してしまうと、金融機関の不良債権による損失が、膨らんでしまうからです。


でもこれが、まだ元気なマンションデベロッパーに安く供給されると、ダイレクトにマンション価格に反映されていくわけですから、金融機関の理解ある迅速な対応は急務と考えます。




では、建築費はどうか?

マンション建築を請け負う中堅ゼネコンは、昨今のマンションデベロッパーの倒産に、かなり慎重になっており、目に余るような安請負や、ゼネコンに不利な支払条件を呑まなくなってきていると思われます。

原油価格を含め、建築資材が下がってきているとは言え、建築費そのものは、ほとんど下がっていませんね。

ゼネコンもリスクに備えて、利益をしっかり確保する考えなのでしょう。



販売管理費・利益はどうか?

これを削減するには、広告費のさらなるダンピング、会社事務経費削減、従業員の給与引き下げや人員削減等を行わなければなりませんので、厳しいところですね。


そう考えていくと、なんとなく底値が見えてきそうですね。(10年、20年先まではわかりませんが・・)


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