不動産の真実を語る!  不動産と、日々の出来事を中心に書いています。 
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ついこの前、ウォールストリート・ジャーナル紙は米保険大手アメリカン・インターナショナル・グループ(AIG)が、日本法人の本社ビルを約1000億円で売却することに近く合意するらしいですね。

売却先は日本の保険会社になる予定で、2社以上が購入の意向を示しているとの事。

この価格が妥当か否かについては売主と買主が合意すれば、いくらでも良いのですが、参考までに収益、並びに土地代を概算で計算してみます。



所 在 : 千代田区丸の内1丁目
規 模 : 地上15階地下4階
築年数 : 35年
延床面積 : 11343坪
想定賃貸面積: 8507坪 (延床面積×75%)
平均賃料 :  43000円/坪
年間満室想定賃料 : 43憶8961万円
売却価格 : 1000憶円
表面利回り : 4.38%


敷地面積(想定):11343坪×0.9÷19≒537坪

H20年度度路線価 :6674万円/坪

土地代=6674万円×537坪-12憶円(解体費用等)-(立退き費用)≒346憶円


都心一等地の商業地価格は、軒並みH20年度の路線価を下回ってきていますので、もっと安いと考えられます。

ただ、AIGビルは、皇居内堀に近接しており、その景観の良さと、めったに売りに出ない場所ということで評価されているのでしょうが、売却先も同業種であるため、いろいろな思惑がありそうです。



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