不動産の真実を語る!  不動産と、日々の出来事を中心に書いています。 
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ついこの前も、夕刊紙に何度か不動産の記事が大見出しで出ましたね。


まず一つ目は、目黒区八雲の土地分譲価格を半値に下げたそうです。


しかし、値下げした内容をよく見ると、1区画50坪 1憶1500万円 坪単価230万円 


この土地に注文住宅を建てると、総額1憶5000万円にもなりますが・・


1区画が大きいためグロスが張り、なかなか大変な金額になるわけでございます。

 


もう一つは、渋谷区松濤の分譲マンションです。


このエリアの相場は2、3年前であれば、坪320万円から坪700万円していたものが、今回は半値で分譲しているそうです。


ちなみに松濤の土地相場は、ピークで坪800万円でしたが、今はその半値になっています。


これは、分譲業者の資金繰りが相当厳しいと判断できますね。


都内の高級住宅地は、価格の上昇率が高かっただけに、下落するときも大きいですね。

 

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 地価の推移

 


2004年から東京圏の指数に置き換えていますが、23区内の商業地域では、さらに騰落率が大きくなっており、一部地域(銀座地区)では、バブル時期と同じくらいまで上昇したと言われています。


参考までに、広尾・六本木地区で、2~3倍、目黒・恵比寿地区で1.6~1.7倍の上昇でした。

 

二子玉川といえば、大規模な「東地区再開発事業」が行われています。

高層ビルが5棟完成するそうで、一番高いもので46階建て、高さ151メートルになるようですね。

高島屋もあり、町並みもきれいで多摩川沿いにこれだけの規模で街が完成すると、良い面、悪い面が出てきそうですが、特にこの地域は古くから閑静な住宅地域であるため、すでにいろいろと問題が出ていますね・・・(近隣住民からの反対訴訟です)


内容は住民が急激に増えますから、交通渋滞が発生する。高層ビルが建てられると、景観が悪くなる等のようです。


確かに、北側の瀬田あたりから見下ろすに景観は非常に良いので、昔から住んでいる人たちにとっては気になるところです。
(完成したら、それもそれで良いところもありますが、開発案件はいつのときも近隣問題が発生します)


ところで本題の土地相場ですが、駅徒歩圏で瀬田あたりですとピークで坪400万円だったそうです(大平元総理大臣の邸宅跡地あたり)が、今は坪200万円前後です。


問題は、場所により風致がかかり、家を建てるときに壁面から1.5メートル以上はなさなければならないことです。

こうなると、土地を区画して販売するときに1区画が大きくなり、販売するときに1憶円を越えてしまうケースが出てきてしまうのです。

企画したときのは、立派な土地で立派区画であっても実際売れなければ意味がありませんから、悩ましいことが多い今日この頃です。


http://www.futakotown.net/issue/




西方向の風景

二子玉川 西方



南方向の風景

二子玉川 南方

いい土地ないかなあ・・・と、五反田にやってきました。


このエリアで高級住宅地と言えば、通称池田山(東五反田)ですね。


むかし、(何百年前かわかりませんが)岡山藩池田家の下屋敷の跡地であり、近年では、美智子妃殿下の実家があったところで有名な場所です。

んー、さすがに豪邸多いなぁ・・・

しかし、空地もあるようで、これから建築されると思われるものや、はたまた不動産業者が
売るに売れず、そのまま放置されているものもありました。

今、富裕層といわれる人は、不動産購入に対して慎重に見ているため、1憶、2憶もするような物件は、動きがほとんどないようです。

この辺りは坪500万円はしていましたが、今は坪400万円前後と言われています。

 

 

東五反田

 

 

 東五反田

 

 

 

 

 

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