不動産の真実を語る!  不動産と、日々の出来事を中心に書いています。 
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先日、住宅用の土地の入札がありました。10社以上が参加しましたね。

世田谷区内でも人気ある場所で、駅徒歩圏、土地の企画もしやすい地形なので、すぐに売れる場所だなと思いました。

やや強気で値付けをして参加した結果、自分の値付けよりもさらに2割高い金額で落とされました。

今、考えるとそれでも売れる場所なのかも・・・


こんな感じで、立地が良ければかなり競争になっていますから、販売時の価格もそんなに安くはなりません。(郊外は別ですよ)

分譲マンションと同じ位の専有面積の一戸建てと比較すると、価格にあまり差がなくなってきましたね。

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2005年に起きた構造計算偽装(耐震偽装)事件について、今考えてみたいと思います。

この事件が起きる前からの話ですが、姉歯建築設計事務所(市川市)については知りませんでしたが、ヒューザーの分譲マンションについては、知っていました。

分譲マンションの企画としては、駅からやや遠い立地に80平米ら100平米の物件を、割と安く提供しており、当時小田急線沿線の某駅から徒歩15分位の物件を見に行ったことがあります。

すでに完成して入居済みであったため、外観からしか見ていませんが、グレードは中クラスで、まあまあだなと思いました。


問題はここからです。

一般的に私たちは、住宅を買い求める時に、立地やデザイン、価格、機能的なものを重視しますが、安全な建物かどうか、判断できるものなんでしょうか。

特にマンションは高層になるため、事は深刻です。

分譲マンションの歴史はもう半世紀になろうとしていますが、日本で通常の地震で倒壊した実例はほとんどありません。

阪神淡路大震災の時に、一部の事務所ビルや老朽化した建物、家屋が倒壊しましたが、居住用の分譲マンションでは、一部ドアが開かなかったり、壁に亀裂が入った程度だったと記憶しています。

日本は地震大国であるため、大地震が起きるごとに行政が耐震基準を強化してきました。

つまり、日本で建築されてきた分譲マンションは概ね安全だということです。


耐震偽装問題の根幹は、まず不動産会社、つまり事業主の社会的責任が大きいのですが、この業界は「住」という人間社会における生命を守らなければならないものを造っているのに、利益主義に走りやすい体質にあることです。


事業主が利益を多く確保するには、下請けを叩く必要があります。

下請けが利益を確保しようと思うなら、孫請けを叩く必要があります。

そして、最終的どこにシワ寄せが来るかと言いますと、賃金の安い外国労働者を雇う、安い材料費を使う(径の細いもの)、建築部材を減らす、施工期間を短くする(突貫工事)、早く、工事を終わらせるため、シャブコンを使う(コンクリートに規定の水量以上の水を入れると、早く型の隅々まで流れ込むため、作業がしやすい)、等・・・



この業界で長く仕事をしていても、今、あちこちで建設されている分譲マンションが強度的に安全かどうかということは、外見では解らないのが現実で、ある程度解っている人というのは、そのマンション建設に実際に係わった現場の人たちです。(行政は、検査を強化していますが、検査官がいつも現場に張り付いて見ているわけではありませんので)


しかし、私たちはその人たちを探して意見を聞くなんてことは難しいことですから、どうしても事業主側の営業担当者や設計監理の人間から聞いて、判断するしかありません。


当時の販売営業マンは、何も知らず、立派なパンフレットで説明していたと思いますが、その人たちも無念でしょう。



同潤会アパート
復元された青山の同潤会アパート もう築83年になります。












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アパート、マンションを借りるときに、一般的には賃料の2カ月分程度を家主に預けますけど、退去時にこの返金につて、時々トラブルになりますね。

本来、敷金は入居中に家賃滞納等による債務を保全させるために家主に預けるものなんでしょうけど、問題は現状回復費用を必要以上に請求され、敷金がほとんど返金されなくなることではないでしょうか。


昔から、室内を使用して汚したら元に戻して明け渡すことは当たり前な事ですが、どこまで元に戻せばいいんでしょうか。


20年位前でしたか、ある芸能人が都心のマンションを借りていて、退去時に200万円強もの費用を請求されたため、この事がマスコミでも報道され社会問題になりました。

恐らく、これをきっかけとして、行政がいろいろなガイドラインなるものを創り始めたと思います。

家主(大家さん)からすると、100%元に戻せとは言わなくても、借主がきれいに清掃するなりして、ある程度までは元に戻すなりして清算したいわけですが、最近はハウスクリーニング費用まで家主に負担させようとするコンサルタントまで出てきています。(借主にとっては良い事ですけど)


契約時(入居時)に、不動産会社と良く話をすることが必要ですが、こうなると土地活用によるアパート、マンション経営は、これからの時代は厳しいものになります。

修繕・清掃費を見込んだ収支計画が必要になるため、その分家賃を高く設定しなければ、アパート・マンション経営が成り立たなくなります。

行政は消費者保護を第一と考えるため、大家業も大変ですね。



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最近の不動産業者の土地購入意欲が増してきています。

マンション用地ではなく、戸建て用の土地で30坪から200坪という小振りな物件です。

但し、都心で権利関係が複雑な物件や、債権者による価格交渉が難しい物件は、動いていません。


安く仕入れて安く供給したくても、少し良さそうな土地であれば数社が競合して、価格がつり上がっています。



先日も、世田谷区内の田園都市線沿線で、販売価格が220万円/坪位で6区画売り出されましたが、2日間で即日完売しました。

30坪で6600万円ですね。当然立地は良好です。

最近、このような事例をよく聞くようになりました。



不動産業界が淘汰されていると言われていますが、中小企業を含め、まだかなりの数の不動産業者がシノギを削っているわけですから、これからも各社生き残りをかけた土地取得合戦が始まっていくわけです。




青山の土地
動かない青山の土地


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本日の朝日新聞にて、中堅ハウスメーカーの倒産が相次いだため、前払い金を支払いながら着工されなかったり、家が竣工されなかったケースが続出しているという記事がありました。

前払い金の特性については、前回の「富士ハウスの問題について」のカテゴリで書きましたが、同じ様な記事が書かれています。

特に被害がでているのは、富士ハウスとアーバンエステートで、破産管財人によると、前払い金を支払済みのまま、未完成、又は未着工の状態の件数は2社合わせて2408件になるという。

中には倒産当日に2千万円を振り込んだケースもあり、同義的責任もあるとの見解。


その中で、もう一つ気になる記事が目にとまりました。

住宅取引をめぐる紛争が急増しているようです。

2008年度の住宅リフォーム・紛争処理支援センターへの相談件数は1万2953件に達し、耐震強度偽装事件があった2005年度を超えたという(その内、業者の倒産に関する相談は昨年の3倍)・・・


経済が縮小し始めると、生き残りをかけた強引な商売が増えていくことになりますね。



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今年1月に破産手続きを申請したこの会社の内情については、いろいろと憶測されていますが、気になるところは工事代金を完成前に7割とか、全額払い込ませていた点ですね。

通常の建築請負工事契約による代金支払い条件は、契約時30%、上棟時30%、引渡し時40%です。(メーカーによって多少の差はありますが)

そもそも、建築工事の請負人が建物を完成させ、引渡しをする事を条件とした契約ですから、建物の完成前に多額の代金支払をするということは、万が一のときには、注文者は不利になります。

分譲マンション販売の場合は、手付金が5%又は10%で、残金は引渡し時というケースが多いのですが、事業主によっては、中間金を入れてくれと言われることがありますね。


また、分譲マンション(建売)の場合、一定額以上(未完成物件なら代金の5%または1000万円を超える時)なら手付金の保全措置があります(宅建業者が売主であるため)ので、万一事業主が倒産しても手付金は保全されますが、建築請負工事の場合は対象外で、このような商習慣は、あまり聞きません。


手付金の保全・保管制度を使うと、手付金は売主側に入金されず、所有権移転(建物の引渡し)が行われて初めて事業主に渡るからでしょうか。


「住宅完成保証制度」というのがありますから、これからは必ず付けるべきですね。




久が原は台地状になっており、昭和初期に区画整理がなされたため、碁盤の目のような町並みになっています。


著名人も多く住んでおり、100坪クラスの邸宅も多いですね。


しかし近年、相続等でその邸宅が売りに出され、30坪前後に細分化されて売りに出されています。


約2年前のピーク時には坪300万円超で取引された土地もありますが、現在は坪190万円程度まで下落しています。


主要な道は広いのですが、それ以外は私道が多い地域でもあります。


町全体が開放的で落ち着いた場所なので、都心からの利便性をあまり必要としない人には良いかも。

広尾で有名なものとしては、日本赤十字医療センターがありますが、不動産では1983年に三井不動産で分譲された広尾ガーデンヒルズが有名です。


たしかに、26年経った今でも立地・グレードともに高く評価されている物件です。


このあたりも、地価下落の影響は受けており、坪400万円前後になっています。


金融機関の評価も300万円台に突入していますし、都心の一等地と呼ばれる所は、かなりの価格調整を受けています。

 

広尾2

住宅メーカーの今後の生き残りをかけて、企画の方向転換をするケースが目立っていますね。


 東京では、城南地域が一番人気がありますが、まだまだ土地価格が高いため、商品化して販売をかけるときには、一棟で1憶円を超えます。(土地面積は30坪もありませんが)そうすると、こうゆう商品を買いたい人は、今はほとんどいないようです。

どうするかと・・・


少々、郊外に目を向けますと、かなり安く土地が手に入るようになってきました。

そこで、土地建物で4000万円~5000万円にするわけですね。(土地面積は15坪~20坪ですが)

これなら、一般的なサラリーマンでも手が届くわけです。

高級住宅地を企画するメリットは、グロスが大きいため、売れると利益が大きいのですが最近は、動きもあまりなく、値引きもかなりあるため、メリットが少ないわけですね・・・

不動産市況も、そろそろ落ち着くと言われますが、どうなりますかね・・・

 

 

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