不動産の真実を語る!  不動産と、日々の出来事を中心に書いています。 
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長谷工アーベストによると、首都圏の賃貸物件居住者800件に2009年4月に調査した結果、6割が持家を購入したいと答えた。

特に20代後半から30代が多かった。

持家希望の理由は、家賃がもったいない、家賃よりローンの方が得、老後も賃料を払っていくのは大変、持家の方が自由に使えて気兼ねない、となっている。


また、東急住生活研究所によると、首都圏に住む住宅取得計画のある1000人に調査した結果、今が住宅の買い時だと思っている人の割合が、昨年の4割から今年は7割に上昇していることがわかった。


不動産投資については、野村不動産アーバンネットが会員760人に調査したところ、投資家の9割が今は買い時と回答。



調査対象となった保有者の横顔として、興味深い内容を紹介します。

不動産投資物件の保有層は、50%が会社員、公務員が5%、オーナー経営者が28%

平均年齢は46歳で、年収は1000万円以上が50%

保有物件は区分所有マンションが55%、1棟アパートが36%、1棟マンションが30%、ビルが17%

総投資額は3000万円未満が25%、1億円以上が40%

物件購入時の資金プランは自己資金3割以下が66%、全額キャッシュが18%

管理方法は管理会社に委託(内、家賃保証有りが15%)が70%

これから購入したい物件では、1棟マンションが54%、1棟アパートが47%、区分所有マンション42%(複数回答)

予算は、1000万円以上3000万円未満が28%、5000万円以上1億円未満が30%

希望エリアは東京都心5区が46%、その他の23区が55%、横浜・川崎が35%(複数回答)

購入時に重視する条件は、エリア・立地が82%、次いで利回りが59%(複数回答)であった。


この調査内容はホント?と疑われる人も居るかもしれませんが、実際に一部ですが不動産は動いています。

先月、地方都市(政令都市ではない)で3億円の1棟収益マンションが売れたり、世田谷区で住宅用土地10区画分が即日完売したりしてます。




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国税庁の発表によると、2009年の全国の路線価(1月1日現在)は、昨年まで3年連続で上昇してきたが、今年は金融危機や景気の悪化を背景に、昨年の10.0%上昇から一転して、5.5%下落した模様。

NHKの夜のニュースでは、南青山の一等地で、13%の下落との事ですが、実際の取引相場では、ピークの3分の1になっているという。

この地域は、地上げ業者がかなり係った経緯もあり、価格も上がりすぎたようですね。


ところで、青山地区のビルのテナントも空きが目立っているようですが、この時期に表参道や南青山の高級ブティックで、ブランド品を購入している人は居るんでしょうか?


これからの商業地の活用については、本当に再生が必要になってきますね。







青山



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分譲マンションを建設して販売するためには、通常は土地から仕入れを行いますが、今は、一部の大手マンションデベロッパーを除いて土地から開発して販売するデベロッパーは、ほとんどありません。

1番の理由は、金融の引き締めによる資金調達が厳しいため、用地取得から建築確認、建設工事となりますと、資金回収まで1年半から2年先になってしまい、今の財務内容では対応できないと推測されます。

2番目の理由としては、まだマンションの在庫がかなりあるため、これが財務内容を圧迫しているわけですね。


で、どうするかと言いますと、すでに完成しているマンション(工事中の物件も)を買い取って販売するか、他社が販売しているマンションの販売代理を行うわけです。

そうすると、早く資金回収ができるわけで、それだけ運転資金も逼迫せずに済むんですね。


実際に、つい1~2年前まではとても勢いの良かった新興マンションデベロッパー各社が、物件の仕入れ方法について、方向転換を余儀なくされていますし、仕入れ担当者に聞きますと、かなり在庫があると聞きます。


新築マンションの在庫が減ってきていると言われていますが、マンション業界はまだまだ苦戦が続きそうです。







麹町用地
手つかずの事業用地



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前回の東京都23区、東京都下版に続いて今回は神奈川版です。

このグラフも同様に、ピーク時からマイナス30%(7掛け)で作成していまして、東京都版と同様に5年前の販売価格(坪単価)に、概ね一致しています。

一部のタワーマンション等の大型開発物件は価格も突出しますが、その場合は付加価値を加味して考えてください。(個人差があるので難しいかも)

神奈川は郊外ということもあり、ピーク時でも坪250万円程度で全体的に東京都内よりは価格差が少ない地域となっています。






2009年~2010年の神奈川県新築分譲マンション適正価格


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今回のグラフは、2009年~2010年に、東京都内で新築分譲マンションを購入しようと考えている人たちに、本来の分譲マンションの適正な価格の目安箱として作成しました。

グラフは1~2年前のピーク時の価格(坪単価)から30%引き(7掛け)で作成していますが、30%引き(7掛け)の根拠は、東京都内を中心として、概ね30%価格が上昇したためです。

つまり、この不動産価格(坪単価)は価格が上昇する5年前の新築分譲マンションの販売価格と、ほぼ一致しており、その時期というのは比較的底値で安定した時期でしたので、本来の価格といってもいいと思います。


実際問題、不動産価格にはいろいろな個別要因があり、同じ行政区内であっても、マンション販売側(売主側)の都合によっても差は出てきますから、目安として見てください。




2009年~2010年の新築分譲マンション適正価格
不況のため、住宅ローンの支払いに行き詰まり、マイホームを競売で失う人が増えているようです。

特に、6月はボーナスシーズンですが、各社ボーナス支給額を減らしていることから、「6月危機」ともささやかれています。


住宅金融支援機構の2008年度の競売件数は、16577件と前年度より35%増との事。

住宅ローンが延滞し始めると、民間金融機関の場合で約3カ月、住宅金融支援機構の場合で6カ月経過後に不動産を売却して資金回収をします。


その後、一定期間は民間の不動産会社を通じて買い手を探すのですが、もし買い手が見つからず、資金回収を急ぐことになりますと、裁判所の競売を利用することになります。

競売になりますと、さらに価格が下がるのが通例ですから、ローンを物件価格いっぱいに借りていた人は、残債務がかなり残ることになります。


金融機関によって、対応は多少違いがありますが、早めに銀行の窓口へ行って相談するのが一番です。



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国土交通省の報告によると、平成20年度の不動産証券化の実績は、前年度実績から約65%の減少となりました。

内訳はJ-RIETが6300億円(前年度1兆6800億円)、J-RIET以外が2兆4400億円(前年度7兆2000億円)。


一番の原因は、昨年からの金融情勢の悪化なわけですが、この市場も発足当初は日本が長きに渡り、不良債権化した不動産に資金を流動化させ、浄化させたことは事実であり、評価されるものだと思いますが、金の集まるところには必ず行き過ぎた考えを持つ人たちが参入して過熱していきますね。

確かにどこの企業も儲かるときに儲けなければ、いつ儲けるのかということになるんでしょうが、とにかくこの不動産市場というは、前回総量規制によるバブル崩壊により、日本経済が大変なことになり、日本国民全体の生活まで脅かすほど大きな影響があるわけですから、過熱は非常に危険です。

不動産証券化市場だけでなく、不動産流通市場全体に、コンプライアンス(法令順守と企業倫理)の向上が必要でしょう。

不動産の証券化については、証券化の過程で不動産鑑定士による鑑定評価書を添付するのですが、それがいとも簡単に評価額が書き替えられるのです。


反社会的勢力の参入は代表的な事例ですが、他の事例で今でも良く使われる方法として、仲介手数料の問題があります。

1億円の不動産を購入する場合、買主から仲介業者に支払われる手数料は、最大で3%+6万円に消費税ですが、実務(特に業者間)では違う名目で別途手数料なるものを支払うケースがあります。

つまり、手数料総額が5%だったり10%だったり・・・

なぜ、そんなことになるかと申しますと、仲介業者が1社ではなく、3社とか5社入っていることが良くあります。

3%では1社当たりの取り分が少ないわけですね。

不動産を買う業者も、仕入れが急務の場合、それでも買うことがあります。


この取引形態については、不動産に融資する金融機関の目も厳しくなってきており、不動産会社自身のコンプライアンスの問題もあり、一昔前に比べれば減少しているようです。





不動産の証券化


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(株)ジョイント・コーポレーションと、(株)ジョイント・レジデンシャル不動産が、5月29日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請しましたね。

新興マンションデベロッパーが、また逝ってしまいました。

 
(株)ジョイント・コーポレーションは、1973年に(株)大として設立され、1997年に旧・(株)ジョイント・コーポレーションと合併し、現商号となっています。


90年代半ばから、主に郊外型の分譲マンション(ジェイパーク)を販売していましたが、近年、不動産流動化事業を手掛けるようになり、マンション分譲事業については首都圏を中心に「アデニウム」シリーズを展開していました。


流動化事業というのは、賃貸マンション、商業施設、オフィスビルなどの中古物件を安く買い取り、バリューアップ(修繕、リニューアル、賃貸付け等)して、ファンド(J-REIT)や投資家へ売却を行うものです。


資金調達ができたほとんどの不動産会社は、このスキームを利用して、どんどん収益を上げていましたが、逆に力のない不動産会社は、この流動化事業をやりたくてもできませんでした。

ただ、この不動産の流動化=不動産の買取転売事業というのは、1980年代後半の不動産バブルの原因となったものと、ほとんど違いがなく、当時痛い経験をしている不動産業者も少なからず存在しているため、手を出さないという人もいました。



2000年以降は、米投資ファンドと不動産投資信託向けの賃貸マンション供給で合意するほか、外資系証券会社と不動産投資ファンドを設立することで合意するなど業容を拡大し、2001年にはエルカクエイ(2000年2月会社更生法、現(株)ジョイント・レジデンシャル不動産)の株式を取得して子会社化。



今でも、このスキームを利用している不動産会社が多数ありますが、いつまで続くのでしょうか。鍵を握るのは、対象不動産と不動産会社に資金を供給している金融機関次第でしょうね。

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2009年3月期 主な不動産会社の決算


           売上高         経常利益       純利益

三井不動産   14,189憶円 (4.3%) 1,460憶円(▲10.3%)) 835億円(▲4.4%)


大東建託     9,548億円(49.0%)  739億円(6.3%)   421億円(▲5.3%)


三菱地所   9,426億円(19.7%)  1,086億円(▲33.0%)   454億円(▲47.8%)


レオパレス21   7,332億円 (9.0%)   467億円(▲23.1%)   99億円(-)


住友不動産    6,952億円(0.5%)   1,135億円(▲9.3%)  462億円(▲26.8%)


東急不動産    5,743億円(▲9.3%)  276億円(▲63.3%) ) 101億円(▲64.5%)


長谷工Co   5,055億円(▲32.2%)  124億円(▲76.6%))  ▲75億円(-)


野村不動産HD  4,486億円 (9.0%)  237億円(▲60.7%))  137億円(▲60.9%)


大京    3,516億円(▲10.8%)   ▲518億円(-)  ▲564億円(-) 


すてきナイスG   2,406億円(▲6.5%)  ▲100億円 (-)  ▲121億円(-)


アーネストワン   1,554億円(0.3%)  ▲116億円(-)  ▲120億円(-)


コスモスイニシア  1,916億円(▲1.5%)  ▲224億円(ー)  ▲880億円(-)


スターツCo    1,200億円(▲11.2%)  64億円(3.0%) 5億円(▲59.3%)


ジョイントCo   1,195億円(▲36.3%)  ▲530億円(-)  ▲645億円(-)


有楽土地    804億円(10.1%)    ▲110億円(-)   ▲103億円(-)


ゴールドクレスト   642億円(▲18.1%)   149億円(▲37.4%)  86億円(▲34,9%)


タカラレーベン   576億円(▲11%)   ▲97億円(-)   ▲124億円(-)


新日本建物     563億円(▲31.5%)  ▲161億円(-)   ▲189億円(-)


フージャースCo  484億円(▲5.5%)  ▲118億円(-)  138億円(ー)


明和地所   334億円(▲38.8%)   ▲178億円(-)  ▲161億円(-)





                                 [住宅新報より]


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最近の新築マンションの販売価格を見ると、あまり下がっていない物件もあるようです。

マンション価格の内訳は、土地代、建築費、事業主の販売管理費・利益ですが、今の時期に売り出している物件は、まだ土地価格が高い時に仕入れたものが多数あります。

従って、もう一段安く売り出される時期としては、今年の秋から来年あたりでしょう。


マンション価格の中で、一番価格に影響される土地から考えてみますと、今、東京都内にあるマンション用地の在庫はかなりあります。

それも、23区の一等地と言われる場所です。


このマンション用地というのは、ほとんどが昨年当りから民事再生になった不動産会社が所有しており、その所有者は安くてもいいから早く売却処分したいのですが、債権者(銀行・ノンバンク)が安く売却することについて、なかなか了解しないわけですね。

安く売却してしまうと、金融機関の不良債権による損失が、膨らんでしまうからです。


でもこれが、まだ元気なマンションデベロッパーに安く供給されると、ダイレクトにマンション価格に反映されていくわけですから、金融機関の理解ある迅速な対応は急務と考えます。




では、建築費はどうか?

マンション建築を請け負う中堅ゼネコンは、昨今のマンションデベロッパーの倒産に、かなり慎重になっており、目に余るような安請負や、ゼネコンに不利な支払条件を呑まなくなってきていると思われます。

原油価格を含め、建築資材が下がってきているとは言え、建築費そのものは、ほとんど下がっていませんね。

ゼネコンもリスクに備えて、利益をしっかり確保する考えなのでしょう。



販売管理費・利益はどうか?

これを削減するには、広告費のさらなるダンピング、会社事務経費削減、従業員の給与引き下げや人員削減等を行わなければなりませんので、厳しいところですね。


そう考えていくと、なんとなく底値が見えてきそうですね。(10年、20年先まではわかりませんが・・)


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